Update Analyse: Tesco plc
Wie ich in der Unternehmensanalyse zu Tesco festgehalten habe, bekommt man nach meiner Meinung ein gutes und rentables Unternehmen. Warren Buffett ist mit 5 % investiert. Ausserdem ist die langfristige Eigenkapitalrendite ganz annehmbar. Tesco ist eine der wenigen Supermarktketten, bei denen das Online-Geschäft erfolgreich läuft. Ausserdem gibt es einen überdurchschnittlichen hohen Eigenmarkenanteil (s. Foto). Tesco ist international breit aufgestellt. Dies sind die Hauptgründe, warum ich in Tesco plc investiert bin.
Mitte Februar wurde ich gefragt, wie meine Meinung zum Immobilien- und Grundstücksvermögen von Tesco lautet. Dieses lag in der Bilanz 2011/12 bei 21,81 Mrd. GBP und macht damit ca. 40 % der Bilanzsumme aus. Je nachdem wie bilanziert wird, können stille Reserven enthalten sein, die den Buchwert verändern und einen zusätzlichen Sicherheitspuffer (margin of safety) darstellen.
Es gibt stille Reserven.
Nach einer längeren Auseinandersetzung mit dem Thema, bin ich nach anfänglichen Zweifeln davon überzeugt, dass es unter dem Punkt „Property, Plant and Equipment“ stille Reserven in der Bilanz gibt. Neben der Bilanz 2011/12 (Seite 113 f.) habe ich IR von Tesco angeschrieben und gefragt, wie das Unternehmen den Punkt genau bilanziert. Dadurch habe ich erfahren, dass die Immobilien zu Anschaffungskosten minus Abschreibung gehalten werden. Grundstücke werden aufgrund ihrer unendlich langen Lebensdauer nicht abgeschrieben. Warum ist das wichtig? Unter dem von Tesco genutzten Internationalen Accounting Standard (IAS) gibt es die Wahlmöglichkeit Grundstücke und Immobilien zum Verkehrswert zu bilanzieren.
Zusätzlich ist noch anzumerken, dass Tesco das Immobilien- und Grundstücksvermögen grösstenteils besitzt und es nicht least.
Netto Immobilien- und Grundstückswerte (in Mrd. GBP) |
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| Eigentum | 19,02 |
| Leasing > 50 Jahre | 0,68 |
| Leasing < 50 Jahre | 2,12 |
| Summe | 21,81 |
Was sind die Immobilien und Grundstücke bei Tesco wert?
Ohne genaue Kenntnisse über Grösse, Lage sowie Ausbau und Experten ist eine Grundstücks- und Immobilienbewertung schwierig. Ich gehe davon aus, dass die meisten Immobilien nicht an Wert gewinnen. Es werden zum grössten Teil Zweckbauten sein. Diese werden über ihre Lebensdauer abgeschrieben und sind anschliessen nichts mehr wert. Interessant sind dagegen die Grundstücke. Einige von ihnen sind vor mehr als 20 Jahren gekauft worden und sollten zumindest in Höhe der Inflation an Wert gewonnen haben. Da die Grundstücke nicht abgeschrieben werden, sollte ihr Anteil in der Bilanz stetig wachsen.
Nachdem ich eine konservative Überschlagrechnung über die letzten 20 Jahre gemacht habe, komme ich zu dem Schluss, dass es ca. 6 % stille Reserven innerhalb der Immobilien und Grundstücke von Tesco gibt (siehe Tabelle). Meine Annahmen sind: 20 % der Anschaffungskosten eines Supermarktes ist das Grundstück, Immobilien werden über 20 Jahre abgeschrieben und die Inflation beträgt 2 %. Um möglichen Einsprüchen zuvor zukommen, natürlich könnte man die genaue Inflation der letzten 20 Jahre suchen und auch die 20 Jahre-Abschreibung für Supermarktimmobilien sowie der 20 %-Anteil an Grundstücken mag nicht ganz korrekt sein, deswegen würde ich mich freuen, wenn jeder eine eigene Schätzung über die stillen Reserven als Kommentar dalässt und kurz seine Begründung dazugibt. Diese kann auch ein Bauchgefühl sein.
Fazit
Bei einer Marktkapitalisierung von ca. 30 Mrd. GBP sind stille Reserven von 1,3 Mrd. GBP (ca. 4 % der Marktkapitalisierung) nicht kaufentscheidend, bieten aber zusätzlichen Schutz und bestätigen meine Kaufentscheidung.
Roundup zum Jahresabschluss Tesco 17.04.2013 Tesco war 2007 in den USA gestartet. Vor allem Nachbarschaftsläden mit gesunden Lebensmitteln und einem hohen Anteil an Eigenmarken wollte der Konzern den Bewohnern an der amerikanischen Westküste schmackhaft machen. Als profitabel erwies sich der Schritt allerdings nicht. 2012 verursachte die Tochter einen Verlust von knapp 170 Millionen Pfund. Die genauen Ausstiegskosten stehen noch nicht fest, der Konzern verbuchte aber schon einmal Wertberichtigungen in Höhe von einer Milliarde Pfund. Zurzeit hat Tesco etwa 200 Läden in den USA und beschäftigt gut 5.000 Menschen. Die Investmentbank Greenhill soll sich nun nach möglichen Interessenten für Fresh & Easy umsehen. Weitere Ergebnisbelastungen ergaben sich durch Abschreibungen auf Immobilien in Großbritannien in Höhe von über 800 Millionen Pfund. Konkret geht es um etwa 100 Gebäude, von denen Tesco etliche auf dem Höhepunkt der Immobilienblase gekauft hatte.
Vielen Dank für dein Kommentar Mario. Soweit ich weiss gibt es keine detaillierte Statistik zu den einzelnen Standorten. Man könnten aber natürlich die IR-Abteilung von Tesco noch einmal anschreiben. Allerdings sehe ich mich nicht in der Lage ein detaillierte Immobilienbewertung vorzunehmen und in den Worten von Graham: ich brauch eigentlich nicht das genaue Gewicht zu kennen, um zu wissen, dass der Patient fett ist. Interessant finde ich noch den Gedanken, der mir von anderer Seite zugetragen wurde, dass es sich bei McDonald’s ähnlich verhält wie bei Tesco. Die sind kein Burgerlanden, sondern ein Grundstücksunternehmen, dass durch den Umsatz die Miete reguliert. Auch hier könnte es stille Reserven geben.
Ich habe mir hierüber bisher keine Gedanken gemacht und anworte einfach mal spontan: Die Abschreibung der Gebäude sehe ich auch so. Vielleicht gibt es ein paar innerstädtische Lagen, die keine reinen Zweckbauten sind, aber ich vermute, dass das vernachlässigbar ist und Tesco hier tendenziell eher Mieter und nicht Eigentümer ist. Bei den Grundstücken kann ich deinen Ansatz auch nachvollziehen. Um zu schauen, ob da noch mehr drin steckt, würde ich versuchen über Marktberichte der großen Makler ein Gefühl für die Entwicklung der Grundstückspreise zu bekommen. Jones Lang LaSalle oder CBRE bieten hier zu den großen Metropolen in UK bestimmt was an. Vielleicht gibt es auch Statistiken von irgendeiner Behörde. Das hilft allerdings nur, wenn Tesco auch Details zu den einzelnen Standorten veröffentlicht, z.B. wo wurde was wann gekauft/gebaut. Wenn man diese Infos nicht hat, kommt man auch nicht sinnvoll weiter.