Unternehmensanalyse: DIC Asset AG

DIC = Deutsche Immobilien Chancen?

Betongold wird zurzeit in vielen Zeitungen und von vielen Analysten empfohlen. Der Immobilienmarkt scheint in Deutschland im Zuge der Krise und ausgehend von den Nachrichten, die ich lese, tatsächlich an vielen Standorten zu steigen. Die Investoren suchen nach vermeidlicher Sicherheit und haben mit den günstigen Zinsen auch die Liquidität sich Häuser und Wohnungen zu leisten. Ausgehend von den geringen Anstiegen des deutschen Wohnungsmarktes im letzten Jahrzehnt (siehe Grafik unten) und den niedrigen Finanzierungszinsen, sehe ich einiges Potenzial.

Allerdings würde ich Alternativen mit breiterer Streuung vorziehen, anstatt in ein Eigenheim zu investieren und entsprechend viel Kapital an einen Standort zu binden. Eine Möglichkeit sind Immobilienaktien. Diese haben für mich einen Vorteil gegenüber offene Immobilienfonds. Beide sind prinzipiell an Börsen handelbar, jedoch sind im Zuge der Krise 2007/2008 offene Immobilienfonds gehäuft geschlossen worden und lassen damit nicht immer einen guten Exit zu.

Zusätzlich sind die meisten Immobilienaktien in Deutschland im Verhältnis zu ihrem Net Asset Value (NAV) günstiger bewertet – man bekommt den einen Euro zu 50 Cent. Anfang März habe ich auf dieser Grundlage schon einmal das grösste in Deutschland gelistete Immobilienunternehmen Gagfah S.A. analysiert. Im Nachfolgenden werde ich auf die zweite Immobiliengesellschaft in meinem Portfolio eingehen – die DIC Asset AG aus Frankfurt.

Die beiden Aktien handeln ungefähr zu gleichen Kursen. Dies macht den Vergleich der Kennzahlen pro Aktie einfach und man muss keine relativen Kennzahlen verwenden. So zeigt sich auf den ersten Blick, dass die DIC Asset AG die besseren Zahlen hat. Der NAV pro Aktie ist mir 13,62 Euro um vier Euro höher als bei der Gagfah und damit doppelt so hoch wie der derzeitige Aktienkurs. Gleichzeitig scheint die DIC Asset AG mit 0,92 Euro pro Aktie profitabler zu sein als die Gagfah und schüttet dazu sogar 1/3 des Jahresgewinns als Dividende aus.

Gewinn und FFO

Die freien Gewinne lagen im letzten Jahr bei 42 Mio. Euro. Leider kann man das Nettoeinkommen wie es bilanziert wird nicht zur Bewertung von Immobilienfirmen nutzen, da sie diesen durch Aufwendungen so manipulieren, dass er nahe null/negativ ist, um Steuerersparnisse zu haben. Stattdessen wird vom FFO (Funds From Operations) gesprochen – es ist das Nettoeinkommen plus Abschreibungen. Die Idee dahinter ist, dass die Immobilien abgeschrieben werden, durch laufende Instandhaltungsmassnahmen aber nicht an Wert verlieren und am Ende durch Verkäufe stille Reserven amortisiert werden. Bis zu dieser Amortisation hat man aber einen Steuervorteil, da keine Gewinne anfallen.

Unterschiede der beiden Unternehmn

Für die Gagfah spricht die Grösse und bessere Diversifikation durch die hohe Anzahl kleiner Wohneinheiten, welche insgesamt eine sicherere Nutzung ermöglichen. Auch die Leerstandsquote ist bei der DIC Asset AG mit 12,4 % wesentlich höher als bei Gagfah mit 5,1 %. Diese Tatsache spiegelt sich auch in der höheren EK-Rendite der Gagfah mit 7,46 % gegenüber den 6,74 % der DIC Asset AG wider.

Die Zahlen zeigen auch die unterschiedlichen Ausrichtungen der beiden Firmen – Gewerbe- vs. Wohnimmobilien. Diese Ausrichtung erhöht bei der DIC Asset AG zudem die Gefahr von noch höherer Leerstandsquote, wenn die Konjunktur in Deutschland merklich abschwächen sollte. Trotzdem halte ich die DIC Asset AG prinzipiell gegenüber der Gagfah für unterbewertet. Das Sentiment der Gagfah ist mit der Schlichtung eines Streites über das Dresdener Portfolio sowie einem angekündigten Verkauf eben dieses Pakets zur Sicherung der Refinanzierung besonders positiv. Dazu kommt, dass die Gagfah gerade ein Aktienrückkaufprogramm in Höhe von 75 Mio. Euro abgeschlossen hat, welches den Kurs ebenfalls unterstützte.

Fazit

Das Fazit für Anleger ist, dass sie die DIC Asset AG der Gagfah gegenüber bevorzugen sollten, wenn sie in ein deutsches Immobilienunternehmen investieren wollen. Zu berücksichtigen ist jedoch das erhöhte Risiko im Falle eines Konjunkturabschwungs. Allerdings glaube ich, dass dieses mit dem niedrigen KBV bereits eingepreist ist. Abschliessend noch den Easy Buffett, um die mögliche Rendite in zehn Jahren aufzuzeigen:

Grafik: Preisentwicklung Wohnungen Deutschland

Quelle: Bundesamt für Statistik Deutschland